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不動産投資信託のリート収入について掲載します。管理などの雑務が必要がなく、低額でも始められる不動産投資です。

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2024-03-29-Fri 00:03:07 │EDIT
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2010-10-25-Mon 17:25:54 │EDIT
物件総費用と賃料設定の関係ですが、1%の法則
を採用しています。

つまり、物件の総費用が700万円だとすると、賃料
はその1%以上の7万円以上必要ということです。

それが見込めなければ、購入しません。

年間:84万円/700万円=0.12 → 12%
税金は管理費を差し引いても、10%確保できます。

金利が10%までは、大丈夫という計算になります。
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2010-10-25-Mon 17:25:24 │EDIT
住宅・アパートローンの頭金の目安は以下です。

・住宅ローン
 頭金の2割
 例.2000万円の場合、400万円
 
・アパートローン
 頭金の3割
 例.700万円の場合、210万円

上記が安全と言われています。
最悪、残価値で売って返すことができます。

新築の場合は、資産価値の減りが早いので、
注意が必要です。
2010-10-25-Mon 17:25:02 │EDIT
以前、不動産は投資とビジネスとあると言っていたが、
投資目的だと失敗するので注意しよう。

優秀な販売・管理会社を信頼する手もあるが、最後の
責任はその物件を選んだ自分に降りかかります。

特に今の時代、住宅供給過剰で空室リスクが高いです。

つまり、ビジネスライクできちんと調査しコンセプトを
明確にしておかないと失敗します。

不動産は投資ではなく、立派なビジネスです。
いろんな本を読んで、たどり着いた結論です。

ピンチとなっても、販売・管理会社は面倒を見ませんよ。
2010-10-25-Mon 17:24:29 │EDIT
フォレントの調査によると、借り手が重視する3大条件は、

①家賃
②立地
③広さ

です。

①家賃
 ・独身の場合、7~8万円が上限
 ・ファミリーの場合、10~12万円が上限(私見)
 など 

②立地
 ・駅から近い(徒歩10分以内)
  →駅から近ければ、セキュリティも確保できる
  →田舎の場合は、車社会のため適用外
 ・市街地へのアクセスがよい
 ・周辺環境がよい
 など

③広さ
 ・独身の場合、20㎡以上
 ・ファミリーの場合、50㎡以上(私見)
 など

これを外さなければ、空室リスクは軽減できるでしょう。
2010-10-25-Mon 17:24:29 │EDIT
フォレントの調査によると、借り手が重視する3大条件は、

①家賃
②立地
③広さ

です。

①家賃
 ・独身の場合、7~8万円が上限
 ・ファミリーの場合、10~12万円が上限(私見)
 など 

②立地
 ・駅から近い(徒歩10分以内)
  →駅から近ければ、セキュリティも確保できる
  →田舎の場合は、車社会のため適用外
 ・市街地へのアクセスがよい
 ・周辺環境がよい
 など

③広さ
 ・独身の場合、20㎡以上
 ・ファミリーの場合、50㎡以上(私見)
 など

これを外さなければ、空室リスクは軽減できるでしょう。
2010-10-25-Mon 17:23:59 │EDIT
私の不動産再生事業のコンセプト作りは、以下です。

1.社会状況を勘案しざっくりとどんなことをやるか書きます
 →市街地に近くて、安く住めるファミリー物件が少ない
2.事業を行う地域を絞り込みます
 →アクセスはよいか?周辺環境はよいか?土地勘は?
3.賃貸事情を調査し、ライバルの状況を調査します
 →戸建の場合、車庫付きの賃貸が少ない、あっても高い
4.探す物件を絞り込みます
 →車庫付きの戸建を探そう
5.物件を見て、コンセプトを固めます
 →ファミリー世帯向けに、市内の便利な場所で、安くて、
  車が所有できる戸建賃貸を提供しよう!
2010-10-25-Mon 17:22:49 │EDIT
不動産再生事業の競争相手は誰になるのか?

もちろん、同様のことを考えている業者です。
しかし、地域によって異なってきます。

ではどうすればよいか?
一番いいのが、その地域の賃貸価格を調査
することです。

例えば、3LDKが10万~という地域であれば、
10万円未満で貸せば有利になります。

また、マンションしかない地域であれば、戸建
のおしゃれな物件であれば人気があるかも
しれません。

その地域ごとに、当然戦略が変わってくるので
調査しコンセプトを固めることが重要です。
2010-10-25-Mon 17:22:16 │EDIT
500万円台で新築が建てられる時代です。

土地を格安で仕入れたら、1000万円未満
で建てられます。

9万円で貸せば、十分利益が出ますね。
参考にどうぞ。

タマホーム
アキュラホーム

他に見つけたら、随時掲載していきます。
2010-10-25-Mon 17:21:52 │EDIT
売れるモノやサービスの秘訣は何だろうか?

やはり、コンセプトがしっかりしていること
だと思います。

コンセプトなきビジネスは失敗します。
ではコンセプトはどうやって出すか?

・3C分析
 カンパニー、カスタマー、コンぺティター
 売りたいモノやサービスは何ですか?
 顧客は何を求めていますか?
 競争相手にどう勝てますか?

・ポジショニング
 勝ちポイントをより具体的にします

そして、それらの分析結果をまとめたのが、
コンセプトになります。

~を提供しよう!

決まったら、以下で具体的に進めましょう。

・4P
 プロダクト、プライス、プレイス、プロモーション
2010-10-25-Mon 17:21:18 │EDIT
空き倉庫を活用するビジネスが流行ってきて
いるようです。

確かに、広い物件が安く借りられます。
また、自由に間取り変更もできます。

倉庫は作りがシンプルですから、頑丈ですし。

物流で使用していた倉庫がこれからあふれて
くるかもしれません。

そこに目をつけて、発掘し賃貸に出すビジネス
は面白いですね。

ニューヨークでも以前はやっていたようです。
不動産を再生する時代にきている証でしょう。
2010-10-25-Mon 17:20:55 │EDIT
資産運用や投資に適しているのは、システム化された
中古ワンルームかと思います。

一方、ビジネス(社会の問題点を解決)として考えれば、
中古ファミリー物件かと思います。

私は両方実践していきたいと思います。

中古ワンルームに関しては、日本財託などの優良管理
会社を選べば、後は何もしなくてよいです。

ファミリー物件は、どういうコンセプトで誰をターゲットに
するかなど細かに考えないと出費が嵩むだけでなので、
ビジネスとして取り組まないと失敗するでしょう。

よく投資で区分より戸建やアパートがよいと謳っている
本がありますが、かなりの知恵が要求されるはずです。
2010-10-25-Mon 17:20:28 │EDIT
不動産再生ビジネスの1戸目の住宅は、自分たちが
住めるファミリー物件を考えています。

実際は住まず、賃貸に出す予定ですが、空室が続く
場合、自分たちが住みます。

リスク対策となります。

そして、本物件で勉強しながら、次のファミリー物件へ、
ビジネスを展開していきたいと思います。

ということで、自宅周辺の物件を物色しています。

値段はもちろん格安で月々の支払いが4万円未満で
買えることが条件です。

35才までには第一歩を踏み出したいと思っています。
2010-10-25-Mon 17:19:55 │EDIT
日本財託の重吉社長曰く、借り入れ額が資産の
1/3以下であれば、安全運用になるようです。

特に不動産初心者は上記を目安に頭金を貯める
ことが大事です。

頭金の目安は、物件価格の70%が理想です。

他に不労収入もないのに、いきなり、全額ローン
は辞めましょう。

私の場合、配当・分配金の不労収入があるので、
実際はローン以上の不労収入があれば安全です。

そういう意味でも、配当・分配金は重要です。
2010-10-25-Mon 17:19:30 │EDIT
不動産投資の楽待「ワンルームマンション経営特集」

非常に見やすいサイトを見つけました。

不動産のサイトは重たくて見にくいものが多いのですが、
このサイトは軽くて見やすいです。

お勧めです。

東京でも500万円未満で購入できる物件が結構あります。

不動産投資を考えている方は、まず物件をいろいろ調査
することが大事です。

その参考にどうぞ。
2010-10-25-Mon 17:18:34 │EDIT
3LDKのファミリー物件に住もうと思うと、結構いい
家賃がしますよね。

それで諦めて、自宅の購入に走ってしまうという人
も多いかと思います。

しかし、現代のサラリーマン社会は崩壊しており、
終身雇用なんてありえません。

ローンを組んでもサラリーでは返せる保証がない
のです。

そんな中無理して購入しなてくも、安くて安心して
住める物件を提供してあげたいと思っています。

これが私の不動産再生ビジネスの根源にあります。
副業・ネットビジネス
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