物件購入価格と賃料設定の関係

物件総費用と賃料設定の関係ですが、1%の法則
を採用しています。

つまり、物件の総費用が700万円だとすると、賃料
はその1%以上の7万円以上必要ということです。

それが見込めなければ、購入しません。

年間：84万円/700万円=0.12 → 12%
税金は管理費を差し引いても、10%確保できます。

金利が10%までは、大丈夫という計算になります。

安全ローン購入のための頭金の目安

住宅・アパートローンの頭金の目安は以下です。

・住宅ローン
　頭金の2割
　例.2000万円の場合、400万円
　
・アパートローン
　頭金の3割
　例.700万円の場合、210万円

上記が安全と言われています。
最悪、残価値で売って返すことができます。

新築の場合は、資産価値の減りが早いので、
注意が必要です。

不動産は投資目的ではなくビジネス目的で

以前、不動産は投資とビジネスとあると言っていたが、
投資目的だと失敗するので注意しよう。

優秀な販売・管理会社を信頼する手もあるが、最後の
責任はその物件を選んだ自分に降りかかります。

特に今の時代、住宅供給過剰で空室リスクが高いです。

つまり、ビジネスライクできちんと調査しコンセプトを
明確にしておかないと失敗します。

不動産は投資ではなく、立派なビジネスです。
いろんな本を読んで、たどり着いた結論です。

ピンチとなっても、販売・管理会社は面倒を見ませんよ。

借り手が重視する3大条件は、家賃、立地、広さ

フォレントの調査によると、借り手が重視する3大条件は、

①家賃
②立地
③広さ

です。

①家賃
　・独身の場合、7～8万円が上限
　・ファミリーの場合、10～12万円が上限(私見)
　など　

②立地
　・駅から近い(徒歩10分以内)
　　→駅から近ければ、セキュリティも確保できる
　　→田舎の場合は、車社会のため適用外
　・市街地へのアクセスがよい
　・周辺環境がよい
　など

③広さ
　・独身の場合、20㎡以上
　・ファミリーの場合、50㎡以上(私見)
　など

これを外さなければ、空室リスクは軽減できるでしょう。

借り手が重視する3大条件は、家賃、立地、広さ

フォレントの調査によると、借り手が重視する3大条件は、

①家賃
②立地
③広さ

です。

①家賃
　・独身の場合、7～8万円が上限
　・ファミリーの場合、10～12万円が上限(私見)
　など　

②立地
　・駅から近い(徒歩10分以内)
　　→駅から近ければ、セキュリティも確保できる
　　→田舎の場合は、車社会のため適用外
　・市街地へのアクセスがよい
　・周辺環境がよい
　など

③広さ
　・独身の場合、20㎡以上
　・ファミリーの場合、50㎡以上(私見)
　など

これを外さなければ、空室リスクは軽減できるでしょう。

不動産再生事業のコンセプト作り

私の不動産再生事業のコンセプト作りは、以下です。

1.社会状況を勘案しざっくりとどんなことをやるか書きます
　→市街地に近くて、安く住めるファミリー物件が少ない
2.事業を行う地域を絞り込みます
　→アクセスはよいか？周辺環境はよいか？土地勘は？
3.賃貸事情を調査し、ライバルの状況を調査します
　→戸建の場合、車庫付きの賃貸が少ない、あっても高い
4.探す物件を絞り込みます
　→車庫付きの戸建を探そう
5.物件を見て、コンセプトを固めます
　→ファミリー世帯向けに、市内の便利な場所で、安くて、
　　車が所有できる戸建賃貸を提供しよう！

不動産再生事業の競争相手は？

不動産再生事業の競争相手は誰になるのか？

もちろん、同様のことを考えている業者です。
しかし、地域によって異なってきます。

ではどうすればよいか？
一番いいのが、その地域の賃貸価格を調査
することです。

例えば、3LDKが10万～という地域であれば、
10万円未満で貸せば有利になります。

また、マンションしかない地域であれば、戸建
のおしゃれな物件であれば人気があるかも
しれません。

その地域ごとに、当然戦略が変わってくるので
調査しコンセプトを固めることが重要です。

500万円台で新築が建てられる時代

500万円台で新築が建てられる時代です。

土地を格安で仕入れたら、1000万円未満
で建てられます。

9万円で貸せば、十分利益が出ますね。
参考にどうぞ。

タマホーム
アキュラホーム

他に見つけたら、随時掲載していきます。

ビジネスはコンセプトが重要

売れるモノやサービスの秘訣は何だろうか？

やはり、コンセプトがしっかりしていること
だと思います。

コンセプトなきビジネスは失敗します。
ではコンセプトはどうやって出すか？

・3C分析
　カンパニー、カスタマー、コンぺティター
　売りたいモノやサービスは何ですか？
　顧客は何を求めていますか？
　競争相手にどう勝てますか？

・ポジショニング
　勝ちポイントをより具体的にします

そして、それらの分析結果をまとめたのが、
コンセプトになります。

～を提供しよう！

決まったら、以下で具体的に進めましょう。

・4P
　プロダクト、プライス、プレイス、プロモーション

空き倉庫を活用するビジネス

空き倉庫を活用するビジネスが流行ってきて
いるようです。

確かに、広い物件が安く借りられます。
また、自由に間取り変更もできます。

倉庫は作りがシンプルですから、頑丈ですし。

物流で使用していた倉庫がこれからあふれて
くるかもしれません。

そこに目をつけて、発掘し賃貸に出すビジネス
は面白いですね。

ニューヨークでも以前はやっていたようです。
不動産を再生する時代にきている証でしょう。

中古ワンルーム VS 中古ファミリー物件(戸建、マンション)

資産運用や投資に適しているのは、システム化された
中古ワンルームかと思います。

一方、ビジネス(社会の問題点を解決)として考えれば、
中古ファミリー物件かと思います。

私は両方実践していきたいと思います。

中古ワンルームに関しては、日本財託などの優良管理
会社を選べば、後は何もしなくてよいです。

ファミリー物件は、どういうコンセプトで誰をターゲットに
するかなど細かに考えないと出費が嵩むだけでなので、
ビジネスとして取り組まないと失敗するでしょう。

よく投資で区分より戸建やアパートがよいと謳っている
本がありますが、かなりの知恵が要求されるはずです。

1戸目は自分たちが住める家

不動産再生ビジネスの1戸目の住宅は、自分たちが
住めるファミリー物件を考えています。

実際は住まず、賃貸に出す予定ですが、空室が続く
場合、自分たちが住みます。

リスク対策となります。

そして、本物件で勉強しながら、次のファミリー物件へ、
ビジネスを展開していきたいと思います。

ということで、自宅周辺の物件を物色しています。

値段はもちろん格安で月々の支払いが4万円未満で
買えることが条件です。

35才までには第一歩を踏み出したいと思っています。

借り入れ額は資産の1/3以下が理想

日本財託の重吉社長曰く、借り入れ額が資産の
1/3以下であれば、安全運用になるようです。

特に不動産初心者は上記を目安に頭金を貯める
ことが大事です。

頭金の目安は、物件価格の70%が理想です。

他に不労収入もないのに、いきなり、全額ローン
は辞めましょう。

私の場合、配当・分配金の不労収入があるので、
実際はローン以上の不労収入があれば安全です。

そういう意味でも、配当・分配金は重要です。

ワンルームマンション経営特集

不動産投資の楽待「ワンルームマンション経営特集」

非常に見やすいサイトを見つけました。

不動産のサイトは重たくて見にくいものが多いのですが、
このサイトは軽くて見やすいです。

お勧めです。

東京でも500万円未満で購入できる物件が結構あります。

不動産投資を考えている方は、まず物件をいろいろ調査
することが大事です。

その参考にどうぞ。

ビジネスとしてはファミリー物件に注目

3LDKのファミリー物件に住もうと思うと、結構いい
家賃がしますよね。

それで諦めて、自宅の購入に走ってしまうという人
も多いかと思います。

しかし、現代のサラリーマン社会は崩壊しており、
終身雇用なんてありえません。

ローンを組んでもサラリーでは返せる保証がない
のです。

そんな中無理して購入しなてくも、安くて安心して
住める物件を提供してあげたいと思っています。

これが私の不動産再生ビジネスの根源にあります。