不動産は資産運用とビジネスで異なる

不動産は資産運用であれば、都内の中古ワンルームが
ベストですが、ビジネスであれば、異なります。

そのため、資産運用の不動産収入と、ビジネスの不動産
収入は分けて管理したいと思います。
資産運用はお金がメインですが、ビジネスはお金だけが
目的ではないためです。

社会の問題に対して取組み、解決することでお客様から
お金を頂くのがビジネスです。

会社ごとに、何が強みでどういう人にどういう物件を提供
するかが、異なってきます。

応援よろしくお願いします。

自宅を購入する場合の条件

自分名義の自宅が欲しい人はたくさんいる
かと思います。

しかし、現代は雇用が安定していません。
その場合、どうすればよいでしょうか？

答えは簡単です。

・毎月の支払いを4万円未満にすること
→低いほどよい
・丈夫な中古物件を購入すること
・賃貸需要が見込める立地であること

つまりは、バイトでもなんとかなるあるいは、
異動でも賃貸に出せば利益がでるようにして
おくことです。

間違っても支払いが10万円を超えるような
買い方はしてはいけません。

逆算して頭金を貯めて、中古物件を買うのが
よいでしょう。

中古の場合はリフォーム済みが安心です。
物件によっては、頭金がなくても4万円未満
が可能です。

ただし、物件選びは耐震なども考慮して、
寿命を考え慎重にしましょう。

賃貸を考えれば、駅5分以内がベストです。

最初の1件目はこの買い方をし、そうすると
一気に貯金できるスピードがあがります。

そこで貯めて、本当に欲しい物件を多額の
頭金をもって購入するのがよいと思います。

私の理想の頭金(軍資金) for 投資

投資目的で、都内の中古ワンルームを3戸取得
したいと思っています。

頭金の方針を決めます。

600万円の物件を以下のように購入していきたい
と思っています。

・1戸目　2014　38才(再会)
　頭金50%で購入　利益2.5万円～

・2戸目　2015　39才(財成)
　頭金50%で購入　利益2.5万円～　

・3戸目　2016　40才(安定)
　頭金50%で購入　利益2.5万円～　

ビジネスではなく、投資目的の場合、50%が理想
の頭金かと思います。

上記方針であれば、かなりリスクを分散できます。
私の場合、配当・分配金の不労収入があるので、
実際はローン以上の不労収入があれば安全です。

レバレッジに対する考え方

基本的に私はレバレッジは好きではありません。
なぜなら判断を狂わすからです。

要は身の丈以上のことが簡単にできて成功して
しまうと、もっとできるのではないかと錯覚に陥り
大きく失敗する可能性があるからです。

しかし、全てを否定している訳ではありません。

最初はしっかり働きそして現金購入でコツコツと
不労所得を増やし、リスクを全て受けいれる状態
であれば問題ないと思います。

そうでない状態では、絶対にレバレッジはすべき
でないと思います。

本業としてやる覚悟があるなら、別ですが、、

独身男女のシェアハウスが人気

中古物件を改装して、格安で貸すシェアハウスの
人気があるようです。

最近、孤独を理由に人のぬくもりを感じたいという
人が増えているのでしょう。

結婚はできないけど、家族のような暮らしがしたい
のでしょう。

貸す側としては、一人に貸すより複数人に貸した方
が利回りはよくなるので嬉しい限りです。

中古物件の再利用価値がこれから高まる時代に
なっていけばよいですね。

借りる側も貸す側(投資家)もメリットがあります。

再建築不可の物件とは

一戸建ての場合、再建築不可の物件は、安くなります。
一般的に再建築不可とは何か言うと、以下になります。

・4m以上の前面道路に、2m以上接地していない
・4m未満の前面道路で、セットバック(土地を道路に加える)
　が2m以上取れていない

こういった物件は、車庫が持てない上、再建築でいない
ため注意が必要です。

車庫なしの物件は資産価値がありませんので、購入しない
方がいいと思います。

これからの不動産投資は厳しいか？

答えはYesです。

しかし、ビジネスライクになるというだけで、
ダメという訳ではありません。

立てれば儲かる時代は終わっています。

しかし、需要は絶対にあります。

より、立地条件などの厳しい条件が加わり、
競争が激しくなるのです。

つまり、下手をすれば失敗するが、
上手くやれば成功します。

二極化していく中で、どう生き抜くか知恵を
出す必要があります。

中古ワンルームの購入条件

だいぶ勉強したお陰で、中古ワンルームの
購入条件が決まりつつあります。

投資で重要なことは、ルールを決めること。

【購入条件】
・東京23区内であること
・JR山の手線から各停で5駅以内であること
・最寄り駅へ徒歩5分以内であること
・15㎡以上の広さであること
・室内に洗濯機置き場があること
・オートロックがあること
・新耐震基準をクリアしていること
　※1981年6月1日以降の物件であること
・現金600万円以内で購入できること
　※諸費用入れて、650万円以内であること
・大規模物件(戸数が50戸以上)であること
・管理状態が良好であること
　※修繕計画がきちんとしてあること
・管理費/修繕費の合計が1万円以内であること
・住環境がよいこと
　※騒音がなく、コンビニ/スーパーが近いこと

そして、最後はしっかりとした管理会社に
託したいと思っています。

不動産は赤字がある

金融商品と違い、不動産は金額が大きく下手した
ら持ち出しになるのでより安全な投資をする必要
があるかと思います。

借金をしてしまうと、最悪、破産しかねませんね。

以下の本に書いてあるように、無借金でコツコツ
とが一番かと思います。

人生急がない、急がない。

芦沢晃さん

区分所有（中古ワンルーム）の投資の参考に
なる人が芦沢晃さんです。

同じエンジニアでなぜか共感が持てています。
投資スタンスも近いものがあります。

レイニッチ

レイニッチ

日本財託と同様に、都内の中古ワンルームを
販売・管理しています。

特にこのサイトでは、最新の物件情報や価格
が分かるため、非常に参考になります。

500～600万円でも良質な物件がゴロゴロして
いそうです。

ぜひ、参考にしてみください。

Jリートがお買い得

実際に不動産を購入するのもよいが、
時期によってはJリートがお勧めです。

特に、より安全な投信のJリートがよい
と思います。

・為替の影響がない
・値上がりが見込める ※2010年時点
・利回りがよい
・手間がかからない
・換金性が高い

などが特徴として挙げられます。

実物不動産と違って値動きが荒い面
があるので、高いときには絶対に購入
してはいけません。

2010年であれば、Jリートの方がよい
でしょう。

都内中古ワンルームを650万円以内で購入

都内の650万円以内で利回り12%位を狙える
物件をまずキャッシュで購入するのがベスト
かと思います。

それから、2,3件と加速してキャッシュ購入を
積み重ねていけば、10年もあれば無借金の
立派な運用ができます。

それから、1棟ものでも遅くはありません。

いきなり、土地付きの1棟ものを借金して購入
すると、地震や火災、事故などが起こった時
に全て空室となり立ち行かなくなります。

ギブコム

ギブコム

日本財託と似通っていますが、最近雑誌で拝見しました。
このような会社が今後も増えていきそうですね。

競争して良い管理会社が増えてくれば、安心ですが、、

今は静かに見守りたいと思います。

日本財託

日本財託

首都圏の中古ワンルームマンションに絞った販売・
管理会社です。